ハザードマップ、特に河川浸水想定区域の情報は、2020年の宅建業法改正によって重要事項説明での説明が義務化された項目です。不動産営業にとっては「法律上の義務」としての側面と、「お客様の安心材料」としての側面の両方を理解しておく必要があります。本記事では、ハザードマップ（河川浸水想定）の基本的な仕組みから、説明義務の内容、商談での具体的な伝え方までを解説します。

ハザードマップ（河川浸水想定）とは

ハザードマップとは、自然災害が発生した場合に被害が想定される区域や、被害の程度、避難場所などを地図上に示したものです。このうち河川浸水想定区域図は、水防法に基づき河川管理者が作成する地図で、河川が氾濫した場合に浸水が想定される区域と、想定される浸水の深さを示しています。

洪水のほか、下水道の排水能力を超える大雨による「雨水出水」、海面の上昇による「高潮」も、水防法に基づくハザードマップの対象となります。

水害リスクの説明は宅建業法で義務化されている

対象となる区域・災害の種類

令和2年（2020年）8月28日の宅地建物取引業法施行規則改正により、水防法に基づいて市町村長が提供する水害ハザードマップに関する説明が、重要事項説明の必須項目として義務化されました。対象となる災害は、水防法に基づく「洪水」「雨水出水」「高潮」の3種類です。

なお、土砂災害警戒区域や津波災害警戒区域についても、それぞれ土砂災害防止法、津波防災地域づくり法に基づく別の説明義務が定められています。水害ハザードマップの説明義務とは根拠となる法律が異なるため、混同しないよう注意が必要です。

説明すべき内容と方法

宅建業者は、取引対象の宅地・建物がハザードマップの対象区域に含まれる場合、当該ハザードマップにおけるその物件のおおよその位置を示して説明する義務があります。地図上で位置を指し示す、印をつけるなどの方法が想定されています。対象区域に含まれない場合であっても、ハザードマップの存在自体は提示することが望ましいとされています。

浸水想定区域の「想定最大規模」と「計画規模」の違い

河川浸水想定区域図には、「計画規模降雨」と「想定最大規模降雨」という、前提とする降雨の規模が異なる2種類の想定が存在します。計画規模降雨は、河川整備の基本となる降雨を前提としたものです。一方、想定最大規模降雨は、発生し得る最大クラスの降雨を前提としたもので、計画規模よりも広い範囲・深い浸水が想定されることが一般的です。

どちらの想定に基づく情報かによって、浸水範囲や深さの表示が異なるため、商談でお客様に説明する際は、どちらの想定に基づく情報かをあわせて伝えることが望ましいです。具体的な想定降雨の規模（何年に1度の降雨を想定しているか等）は河川ごとに異なるため、個別の河川の情報は各河川管理者が公表する資料で確認する必要があります。

ハザードマップの調べ方

国土交通省「重ねるハザードマップ」

国土交通省のハザードマップポータルサイトでは、住所を入力するだけで、洪水・土砂災害・高潮・津波など複数の災害リスクを重ねて確認できる「重ねるハザードマップ」が公開されています。

自治体の「わがまちハザードマップ」

同じポータルサイトからは、市区町村が作成した従来型のハザードマップを確認できる「わがまちハザードマップ」にもアクセスできます。自治体ごとの避難場所や避難経路など、地域独自の情報を確認したい場合に活用できます。

商談でハザードマップをどう伝えるか

義務的な説明と任意の情報提供を分けて考える

重要事項説明における水害ハザードマップの説明は、対象区域に該当する場合の法的な義務です。一方、商談の早い段階でハザードマップの情報を提示することは、法律上の義務ではなく任意の情報提供にあたります。両者を区別したうえで、お客様の意思決定に資する情報として、早い段階から適切に提示することが望ましいです。

リスクだけでなく備えの情報もあわせて伝える

浸水想定の数字だけを提示すると、お客様に不安だけを与えてしまう可能性があります。想定される浸水深の意味や、該当する場合の建築上の対策（基礎の高さなど）、避難場所・避難経路の情報もあわせて伝えることで、リスクを正しく理解したうえで判断してもらいやすくなります。

不動産営業がハザードマップを扱う際の注意点

重要事項説明での水害ハザードマップの説明義務は、対象区域に該当するかどうかにかかわらず、説明したという事実とその内容を記録しておくことが望ましいとされています。また、ハザードマップは定期的に見直しが行われるため、商談時点で参照している情報が最新のものかどうかを都度確認する必要があります。

土地BANKでハザードマップをすぐに確認する方法

土地バンクには、河川が氾濫した場合の浸水想定区域と想定される水深を色別で表示する機能があります。カーソルを合わせると、その場所の浸水深が表示されます。このほか、周辺より標高が低く排水が困難な低位地帯の表示、津波浸水範囲の表示、土砂災害危険箇所の表示、活断層図の表示、地震発生確率の表示にも対応しています。

地図上でハザード情報と物件情報を重ねて確認できるため、商談の場でお客様にその場で水害リスクを示しながら説明を進めることができます。

お客様の声

よくある質問（FAQ）

まとめ

河川浸水想定を含む水害ハザードマップは、2020年の宅建業法改正によって重要事項説明での説明が義務化された項目です。対象区域の該当有無を確認したうえで、計画規模・想定最大規模の違いを理解し、リスクだけでなく備えの情報もあわせて伝えることが、お客様の納得感につながります。商談の早い段階からハザード情報を分かりやすく提示したい場合は、浸水想定区域や土砂災害危険箇所などを地図上で確認できる土地バンクのような営業支援ツールを活用することで、根拠のある説明がしやすくなります。

出典：国土交通省「ハザードマップポータルサイト」、三井住友トラスト不動産「宅建業法改正に伴う水害リスク説明義務化について」

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